Tontin myynti ja verotus - miten tontti myydään

Oletko harkinnut tontin myyntiä? Jos vastaus on kyllä, olet tullut oikeaan paikkaan. Tontin myynti voi olla monimutkainen prosessi, johon vaikuttavat lukuisat tekijät. Tontin sijainti, koko, kaavoitusmääräykset ja infrastruktuuri ovat vain muutamia esimerkkejä niistä, hinnasta puhumattakaan. Tässä oppaassa käymme selkeästi läpi tarvittavat asiakirjat ja askeleet onnistuneisiin tonttikauppoihin.   

Tontin myynnin perusteet

Kun tontin omistaja haluaa myydä tontin, hänen on otettava huomioon useita perusasioita:

Tontin myynti voidaan tehdä Maanmittauslaitoksen tarjoamassa sähköisessä asiointipalvelussa, Kiinteistövaihdannan palvelussa. Jos myyntiä ei tehdä tämän palvelun kautta, tarvitaan kaupanvahvistaja varmistamaan, että kiinteistön kauppa tai luovutus tehdään maakaaren muotomääräyksien mukaan. 

Tontin myyntiin liittyy usein myös muita vaiheita ja neuvotteluja ostajien kanssa. Myyjän on hyvä olla avoin ja selkeä, jotta ostaja ymmärtää tontin ominaisuudet ja mahdolliset rajoitukset. Tämä luo luottamusta ja nopeuttaa kaupan etenemistä.

Usein tontin myymisessä käytetään kiinteistönvälittäjää, jolloin on tärkeää muistaa myyjälle maksettavaksi jäävä välityspalkkio. Tontin myyminen ilman kiinteistönvälittäjää on myös mahdollista. Esimerkiksi erilaiset kilpailutuspalvelut tarjoavat myyjälle vaivattoman, turvallisen ja tehokkaan tavan myydä tontti parhaaseen mahdolliseen hintaan, tai tontin voi myydä myös suoraan rakennusyhtiölle. 

Rakennusoikeus ja kaavoitus

Tonttia myydessä on tärkeää olla tietoinen tontin rakennusoikeudesta, rakennettavuudesta ja soveltuvuudesta erilaisten rakennusten sijoittamiseen, sekä mahdollisten metsäalueiden merkityksestä ja säädöksistä. Näiden tekijöiden huomioon ottaminen varmistaa tontin arvon ja helpottaa sitä koskevien päätösten tekemistä.

Rakennusoikeus määrittää, miten paljon rakennettavaa pinta-alaa on sallittu tontilla. Rakennusoikeus määräytyy yleensä asemakaavassa ilmoitetun tehokkuusluvun perusteella, esimerkiksi e = 0,25, jolloin tontin pinta-alasta rakennusoikeus on 25%. Kaavamääräykset voivat myös sisältää määräyksiä siitä, kuinka paljon saa rakentaa enimmillään yhteen kerrokseen sallitusta rakennusoikeudesta.

Rakennusoikeuden lisäksi on tärkeää tarkastella tontin rakennettavuutta, joka kuvaa tontin soveltuvuutta rakentamiseen. Rakennettavuuteen vaikuttavat esimerkiksi maapohjan ominaisuudet ja tontin muoto. Asuinrakennuksen sijoittamisella tontille on suuri merkitys viihtyvyydelle ja käytettävyydelle, ja sijoittamiseen vaikuttavat mm. ilmansuunnat, naapureiden sijainti sekä maisemat.

Mahdollisen metsäalueen huomioon ottaminen kaavamääräyksissä on tärkeää, sillä metsän suojelu ja säilyttäminen voi lisätä tontin arvoa ja houkutella ostajia. Samalla on hyvä ottaa huomioon metsän käsittelyyn liittyvät lait ja säädökset sekä metsän ennallistamisen mahdollisuudet.

Tontin hinta ja kustannukset

Tontin hinnan määrittäminen on tärkeä osa tontin myyntiprosessia. Hintaan vaikuttavat monet tekijät, kuten sijainti, tontin koko, paikkakunnan hintataso ja kysyntä. Näiden tekijöiden ymmärtäminen auttaa määrittämään realistisen hinnan tontille ja varmistamaan onnistuneen kaupan.

Sijainti on yksi merkittävimmistä tekijöistä tontin hinnan määrittämisessä. Hyvät liikenneyhteydet, palveluiden läheisyys ja viihtyisä ympäristö lisäävät tontin arvoa. Tontin sijainti vaikuttaa myös kysyntään, sillä halutulla alueella tontit menevät nopeammin kaupaksi ja saattavat jopa nostaa hintaa.

Tontin koko on myös huomioon otettava tekijä hinnan määräytymisessä. Suuremmat tontit voivat olla houkuttelevampia ostajille, sillä ne tarjoavat enemmän tilaa rakennuksille ja mahdollisille lisärakennuksille. Kuitenkin tontin koon mukaan hinta ei välttämättä nouse lineaarisesti – pääsääntöisesti isompi tontti ei ole pelkästään koon perusteella kaksi kertaa arvokkaampi kuin puolet pienempi tontti.

Paikkakunnan hintataso vaikuttaa tontin arvoon ja kysyntään. Korkeamman hintatason alueilla tonttien arvot voivat olla luonnollisesti korkeampia, kun taas alhaisemman hintatason paikkakunnilla tonttien hinnat saattavat olla maltillisempia. Hintataso on hyvä ottaa huomioon määriteltäessä tontin hintaa, jotta se on kilpailukykyinen kauppapaikkakunnalla.

Lopuksi, kysynnän vaikutusta tontin hintaan ei voi unohtaa. Jos alueella on paljon ostajia etsimässä tontteja, se saattaa nostaa hintaa. Toisaalta, jos kysyntä on vähäistä, tontin hinta voi olla maltillisempi. Kysyntään voi vaikuttaa esimerkiksi paikkakunnan työllisyystilanne, väestönkasvu ja kaavoitus.

Tontin hinnan ja kustannusten huomioiminen myyntiprosessissa on oleellista myyjän kannalta. Realistisen hinnan määrittäminen perustuen sijaintiin, tontin kokoon, paikkakunnan hintatasoon ja kysyntään auttaa saamaan parhaan mahdollisen kauppahinnan ja varmistamaan onnistuneen myynnin. 

Tontin lohkominen

Tontin lohkominen on prosessi, jossa kiinteistö jaetaan pienemmiksi, erillisiksi tonteiksi. Tämä tapahtuu yleensä silloin, kun halutaan rakentaa useita erillisiä rakennuksia samalle alueelle tai kun kiinteistön omistaja haluaa myydä tai jakaa osan omaisuudestaan. Lohkomisen avulla voidaan myös toteuttaa kaavoituksen tavoitteita, kuten luoda uusia asuinalueita tai edistää alueen kehitystä.

Tontin lohkominen vaatii yleensä maankäyttö- ja rakennusluvan sekä tontin jakosuunnitelman, joka osoittaa uusien tonttien rajat ja mahdolliset rakennusoikeudet. Lohkomisen tavoitteena on luoda erillisiä tontteja, joilla on omat rakennusoikeudet ja kiinteistörekisterin mukaiset rajat.

Lohkomisprosessiin kuuluu usein myös maanmittaustoimitus, jossa tonttien rajat mitataan ja merkitään maastoon. Tämä varmistaa, että uudet tontit ovat selkeästi rajattuja ja niiden omistajuus on selvästi määritelty.

Tontin myyntivoitto ja verotus

Tontin myymisestä saatu voitto kutsutaan luovutusvoitoksi. Tästä voitosta maksetaan luovutusvoittoveroa, joka on osa pääomatulojen verotusta. Luovutusvoiton määrä lasketaan vähentämällä tontin myyntihinnasta sen hankintahinta sekä muut mahdolliset kulut.

Luovutusvoiton veroprosentti riippuu voiton suuruudesta. Jos luovutusvoitto on 30 000 € tai alle, luovutusvoittoveroa maksetaan 30 %. Jos luovutusvoitto on yli 30 000 €, veroprosentti nousee 34 %:iin. Luovutusvoittoveron veroprosentit ovat voimassa vuodesta 2019 alkaen.

Mikäli tontti on omistettu niin kauan, ettei ole myyjän edun mukaista käyttää hankintahintaa luovutusvoiton laskemisessa, voidaan käyttää hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettama on kiinteä prosentti myyntihinnasta, joka otetaan huomioon verotuksessa. Jos myytävä tontti on omistettu vähintään 10 vuotta, hankintameno-olettama on 40 prosenttia kauppahinnasta, ja jos tontti on omistettu alle 10 vuotta, hankintameno-olettama on 20 prosenttia kauppahinnasta.

Tontin myymisen verotusta varten on hyvä ottaa yhteyttä asiantuntijaan, joka auttaa arvioimaan verotuksen tulevat vaikutukset ja mahdolliset veroedut. Asiantuntija osaa myös neuvoa, miten myyntivoiton vero määräytyy juuri sinun tilanteessasi. 

On ehdottoman tärkeää muistaa, että luovutusvoittoveron maksaminen on myyjän vastuulla, ja verot tulee ilmoittaa ja maksaa määräaikaan mennessä. Varmista, että tunnet kaikki tonttisi myymiseen liittyvät verotusasiat ennen kaupan tekemistä, jotta vältyt ikäviltä yllätyksiltä myöhemmin.

Kauppaprosessi Ja asiakirjat

Tontin myymisen kauppaprosessissa on tärkeää huolehtia tarvittavien asiakirjojen käsittelystä ja laatimisesta. Näitä asiakirjoja ovat muun muassa kauppakirja, lainhuuto, rasitustodistus sekä tonttiin liittyvät asiakirjat, kuten kaava-alueen tiedot.

Muita tärkeitä tonttiin liittyviä asiakirjoja ovat esimerkiksi kiinteistörekisteriote, maaperätutkimukset ja liittymissopimukset. Näiden asiakirjojen avulla ostaja saa kattavan käsityksen tontin ominaisuuksista ja oikeuksista, sekä kohdista, jotka tulee ottaa huomioon kauppaprosessissa.

Tontin luovutus ja kaupanvahvistaja

Tontin luovutus on prosessi, jossa tontin omistusoikeus siirtyy yhdeltä osapuolelta toiselle. Tähän voi liittyä esimerkiksi kauppa, vaihto tai lahjoitus. 

Kiinteistövaihdannan palvelussa (linkki https://www.kiinteistoasiat.fi/) tehtävissä luovutuksissa ei tarvita kaupanvahvistajaa, mutta tämän palvelun ulkopuolella tehdyn tontin luovutuksen yhteydessä on tärkeää käyttää kaupanvahvistajan palveluita. Kaupanvahvistaja vahvistaa omaisuuden luovutuksen kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistajan puuttuessa luovutus on mitätön, eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön.

Kaupanvahvistajan tehtävänä on varmistaa, että luovutus tapahtuu maakaaren muotomääräysten mukaisesti. Tehtäväksi annetaan myös todistaa luovutuskirjan allekirjoitukset, ja hän merkitsee tunnuksensa sekä vahvistamispaikan ja -ajan todistukseen. Kaupanvahvistajan toiminta on luottamuksellista, ja hänen tulee olla puolueeton osapuoli luovutusprosessissa.

Omistusaika on se ajanjakso, jonka aikana tontin omistaja on omistanut kyseisen kiinteistön. Omistusaikaa voidaan usein löytää lainhuutorekisteristä tai muista asiakirjoista, kuten kauppakirjoista. Omistusajan määritteleminen on tärkeää verojen ja muiden tonttiin liittyvien asioiden käsittelyn kannalta.

Kaupanvahvistajan kulut ovat maksu, jonka kaupanvahvistaja perii luovutuksen vahvistamisesta ja niihin liittyvistä tehtävistä. Kulut vaihtelevat tapauskohtaisesti, ja ne tulee sopia etukäteen. Kaupanvahvistajan kustannukset jaetaan usein tasan molempien osapuolten kesken, ellei toisin sovita. On suositeltavaa vertailla eri kaupanvahvistajien hintoja ja palveluita löytääkseen sopivan toimijan luovutusprosessin läpiviemiseen.

Tontin luovutus ja kaupanvahvistajan käyttö ovat olennainen osa kiinteistön omistajanvaihdosta. Koko prosessin sujuvuus ja luotettavuus varmistetaan noudattamalla maakaaren määräyksiä ja käyttämällä ammattitaitoista kaupanvahvistajaa.

Myyntitulo ja menot

Myyntitulo on saatu kauppahinta tontista, joka myydään. Hankintameno taas on myyjän maksama todellinen hankintameno tontista. Hankintameno-olettama on myös vaihtoehto, jota voidaan käyttää verotuksessa, erityisesti jos alkuperäinen hankintameno ei ole saatavilla tai tiedossa. Hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta, kun tontti on omistettu alle 10 vuotta, ja 40 % myyntihinnasta, kun tontti on omistettu vähintään 10 vuotta.

Menoja ovat myynnin aikana syntyneet kustannukset, kuten välityspalkkiot, kaupanvahvistajan palkkiot, kauppakirjan laatimisesta aiheutuvat kustannukset ja mahdolliset muut myynnin yhteydessä syntyneet kuluja. Menot vähennetään tulosta verotuksessa, kunhan ne on dokumentoitu ja toimitettu verottajalle.

Tulot ovat rahamääräisiä etuuksia, jotka saadaan kiinteistön myynnistä. Esimerkiksi myyntihinta on tulo, joka saadaan tontista luopumisen yhteydessä. Myyjän on ilmoitettava tulot verottajalle ja maksettava niistä pääomatuloveroa.

Myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta joko hankintameno tai hankintameno-olettama sekä vähennettävät menot. Jos myyntivoitto on 30 000 € tai alle, luovutusvoittoveroa maksetaan 30 %. Suomessa pääomatulojen veroprosentti on 30 %, ja jos pääomatulot ylittävät 30 000 €, pääomatuloista maksetaan 34 % veroa.

Tärkeää on huolellisesti ottaa huomioon kaikki menot ja tulot, jotta myyntivoitto lasketaan oikein ja veroilmoitus tehdään oikeaoppisesti.

Välityspalkkio ja hintalisät

Välityspalkkio on maksu, jonka kiinteistön myyjä tai ostaja maksaa kiinteistönvälittäjälle välityspalveluistaan. Palkkion määrään vaikuttavat muun muassa välitystehtävän laatu, käytetty työaika, taustatyöt (kuten dokumenttien tutkiminen), arviointikäynnit, markkinointi- ja myyntikulut sekä kauppaan liittyvät jälkityöt. On tärkeää ottaa huomioon, että välityspalkkion hinta tulee ilmoittaa arvonlisäveroineen, ja sen suuruus voi vaihdella eri välitysliikkeiden kesken.

Hintalisät ovat myyjän tai ostajan kannalta lisäkustannuksia, jotka liittyvät kiinteistökauppaan. Tällaisia kuluja voivat olla esimerkiksi varainsiirtovero, lainhuudatuskulut, kauppakirjan laatiminen tai kiinnitysten hakeminen. Nämä kulut voivat vaikuttaa kokonaispalkkioon, ja ne on hyvä huomioida kilpailuttaessa kiinteistönvälittäjiä.

Välityspalkkion ja hintalisien huomioiminen on tärkeää, jotta voi tehdä kustannustehokkaan päätöksen kiinteistökaupassa. Valitsemalla oikean välitysliikkeen voi säästää merkittävästi sekä aikaa että rahaa kaupanteossa. Älä kuitenkaan valitse pelkästään pienimmän palkkion perusteella, vaan ota huomioon myös välittäjän kokemus, asiantuntemus ja aiempien asiakkaiden kokemukset palvelun laadusta.

On tärkeää muistaa, että välityspalkkio voidaan periä vain siltä, joka on tehnyt välityssopimuksen. Useimmiten tämä taho on kiinteistön myyjä. Joskus myös ostaja voi tehdä ostotoimeksiannon ja palkata välittäjän etsimään sopivaa asuntoa tietyltä alueelta. Tällöin välityspalkkio maksetaan ostajan toimeksiannon perusteella.

Varainsiirtovero ja muut verot

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan tietyistä kiinteistöön ja asunto-osakkeisiin liittyvistä kaupoista. Se on tärkeä osa kiinteistön myyntiin liittyvää prosessia, ja sekä ostajan että myyjän tulee olla tietoinen tästä verosta ja sen vaikutuksista.

Varainsiirtovero on maksettava, kun kiinteistö tai asunto-osake vaihtaa omistajaa. Veron suuruus riippuu siitä, onko kyseessä asuinrakennuksen tontti, muu kuin asuinrakennuksen tontti tai asunto-osake. Asuinrakennuksen tontista vero on 4 % kauppahinnasta, muusta kuin asuinrakennuksen tontista vero on 6 % kauppahinnasta ja asunto-osakkeiden veron suuruus on 2 % kauppahinnasta.

Ostajan tulee ilmoittaa varainsiirtovero Verohallinnolle ja maksaa vero ennen kuin hän voi hakea lainhuutoa tai kirjaamista. Lainhuutoa tai kirjaamista tulee hakea kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos vero maksetaan OmaVerossa, viitenumerot ja muut maksutiedot siirtyvät automaattisesti oikein verkkopankin maksupohjaan.

Myyjän kannattaa olla tietoinen varainsiirtoverosta ja sen vaikutuksista, sillä se saattaa vaikuttaa kiinteistön tai asunto-osakkeen hinnan määrittelyyn. Lisäksi myyjän on hyvä tarvittaessa opastaa ostajaa varainsiirtoveroprosessissa, jotta kauppa sujuu mahdollisimman joustavasti.

Lyhyesti aiheesta

Tontin myyntiin liittyvä verotus

Tontin myymisestä on maksettava luovutusvoittoveroa, elleivät tietyt ehdot täyty. Luovutusvoitto määritellään vähentämällä kauppahinnasta joko hankintameno (myyjän maksama todellinen hankintameno) tai hankintameno-olettama.

Perintötontin myynnin erityispiirteet

Perintötontin myynnissä on otettava huomioon, että myyntivoiton verotus voi poiketa tavallisesta tontin myynnistä. On suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen ennen perintötontin myyntiä, jotta verotukselliset kysymykset tulevat oikein hoidetuiksi.

Omakotitalon tontin ostamisen huomioitavat asiat

Omakotitalon tontin ostamisessa on hyvä kiinnittää huomiota mm. kaavoitukseen, palveluiden saatavuuteen ja liikenneyhteyksiin. Tontin sijainti ja hinta ovat myös tärkeitä tekijöitä, joihin ostajan kannattaa tutustua huolellisesti.

Tontin ostamiseen liittyvät kulut

Tontin ostamiseen liittyviä kuluja ovat mm. kauppahinta, varainsiirtovero, kiinteistönvälittäjän palkkio ja mahdolliset lainanhoitokulut. Näiden lisäksi ostajan tulee huomioida tulevat rakentamiskustannukset ja kiinteistön ylläpitokustannukset.

Kaavoittamattoman tontin ostoon liittyvät kysymykset

Kaavoittamattoman tontin ostamisessa on syytä ottaa huomioon mahdolliset rajoitukset ja erityisvaatimukset, joita alueelle saattaa olla asetettu. Lisäksi on tärkeää selvittää alueen infrastruktuuri, kuten sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät, sekä mahdolliset tulevat muutokset alueen yleiskaavassa.