Asunnon ostajan muistilista - onnistu asuntokaupoilla

Asunnon ostaminen on merkittävä päätös ja usein yksi elämän suurimmista investoinneista, johon liittyy yllättävänkin paljon muistettavaa ja paperitöitä. Kehitimme asunnon ostajalle oppaaksi pienen muistilistan, jonka avulla on helppo varmistaa että kaikki pienet ja suuretkin tärkeät asiat tulevat huomioiduiksi ja hoidetuiksi ajallaan. 

Muistilistamme auttaa ostajaa hahmottamaan asuntokaupan vaiheet ja pitämään mielessä ne tärkeät asiat, kuten tutustumisen taloyhtiöön ja ympäristöön, rahoitusvaihtoehtojen selvittämisen, varainsiirtoveron, ensiasunnon ostajan edut, asuntokaupan ehdot ja dokumentaation sekä huomioitavat asiat kaupan jälkeen. Lista myös toimii apuna eri kohteita verrattaessa ja lopullisia päätöksiä tehtäessä.

Asuntoa ostaessa on paljon erilaisia huomioitavia asioita. Jotkut niistä liittyvät ostajan henkilökohtaisiin valmiuksiin ja toiveisiin, kun taas toiset koskevat asunnon teknisiä ominaisuuksia ja kuntotietoja. Tässä artikkelissamme käsittelemme keskeisiä asioita asunnon ostamisesta, budjetin laatimisesta muuttoilmoitukseen saakka.

Asunnon ostajan budjetin laatiminen

Asunnon ostaminen on aina merkittävä taloudellinen päätös. On tärkeää laatia realistinen budjetti asunnon hankintaa varten ja ottaa huomioon kaikki olennaiset kustannukset.

Asuntolaina ja lainalupaus

Asunnon ostajan ensimmäinen tehtävä on selvittää asuntolainan määrä ja ehdot eri rahoituslaitoksilta. Myönnettävä asuntolainan määrä riippuu monista tekijöistä, kuten tulotasosta, säästöistä ja muista veloista. Tästä syystä on suositeltavaa:

Käsiraha

Ostajan tulee varautua maksamaan käsiraha eli omarahoitusosuus asunnon ostohinnasta. Käsirahan määrä voi vaihdella, mutta yleensä se on noin 5-10% asunnon hinnasta. Erityisesti ensiasunnon ostajalle käsirahan määrään vaikuttaa lainakaton määrä, ja sen maksamiseen on hyvä kerätä säästöjä etukäteen esimerkiksi ASP-tilille. 

Omarahoitusosuuteen on toisinaan mahdollista saada lisälainaa vakuutta vastaan. Vakuutena voi toimia esimerkiksi metsäpalsta, loma-asunto tai muu kiinteistö, mutta lisävakuuksien mahdollisuus tulee selvittää aina lainaa tarjoavalta taholta.

Muut kustannukset

Asuntoa ostaessa budjetissa tulee ottaa huomioon myös muut kustannukset, kuten:

Kun budjettia laatiessa otetaan huomioon kaikki nämä seikat, voidaan luoda realistinen budjetti asunnon ostamiseen ja varautua tuleviin kustannuksiin paremmin.

Asunnon etsiminen

Sijainti ja alueeseen tutustuminen

Kun aloitat asunnon etsinnän, muista tutustua tulevaan asuinalueeseen. Ota huomioon erilaiset tekijät, kuten ympäristö, liikenneyhteydet, koulut ja kaupat alueella. Selvitä, millainen alue sopii parhaiten tarpeisiisi ja millaisessa ympäristössä haluat asua. 

Eri alueiden hintatasot voivat vaihdella huomattavasti, joten muista tehdä vertailuja. Voit käyttää esimerkiksi Tilastokeskuksen alueellista hintadataa apuna tässä.

Ympäristö:

Sijainti:

Voi olla hyvä tutustua lähialueen muihin asukkaisiin, jos mahdollista, ja selvittää, millainen asumiskulttuuri alueella vallitsee.

Naapurusto:

On myös hyvä ottaa huomioon uudiskohteet, jotka voivat tarjota erilaisia etuja, kuten energiatehokkuutta ja uusinta tekniikkaa.

Asunnon arvon ja hinnan arviointi

Asunnon arvon ja hinnan arviointi on tärkeää ennen ostotarjouksen tekemistä. Hintaan vaikuttavat useat eri tekijät, jotka on hyvä ottaa huomioon tehdessään päätöksiä asunnon ostosta. Seuraavaksi tarkastelemme erilaisia arviointikriteereitä eri näkökulmista.

Alueen hintataso

Alueen hintataso heijastaa asuntojen arvoa tietyllä alueella ja auttaa määrittämään, onko asunnon myyntihinta kohtuullinen. Alueen hintatasoon vaikuttavat useat tekijät, kuten sijainti, palveluiden saatavuus, liikenneyhteydet, yleinen kehitys ja alueen imago. Alueen hintatasoon voi tutustua esimerkiksi Etuovi.com-sivustolla.

Myyntihinta ja velaton hinta

Myyntihinta tarkoittaa asunnon kauppahintaa ilman mahdollisia lainaosuuksia, joita asuntoon voi sisältyä. Velaton hinta sisältää asunnon myyntihinnan lisäksi mahdollisen yhtiölainaosuuden, joka maksetaan ostajan asuntolainan yhteydessä. Velattoman hinnan avulla ostaja saa paremman kuvan kokonaiskustannuksista ja voi määrittää, onko asunto budjettiin sopiva.

Asunnon hintaa arvioitaessa on hyvä ottaa huomioon seuraavat tekijät:

Kun olet tehnyt asunnon arviointia eri näkökulmista, voit paremmin määrittää sopivan hankintahinnan ja tehdä päätöksiä asunnon ostamisesta. Muista kuitenkin aina luottaa omaan arvioosi ja tutkia huolellisesti kaikki tiedossa olevat seikat.

Asuntonäytöt ja kysymysten esittäminen

Kiinteistön kunto

Asuntonäytöt ovat tärkeä osa asunnon ostajan muistilistaa, ja niiden aikana on mahdollista saada kattava kuva kiinteistön kunnosta. Asuntonäytöillä kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi seuraaviin seikkoihin:

Jos et ole varma jonkin asian kunnosta, älä pelkää kysyä myyjältä tai välittäjältä.

Taloyhtiön taloudellinen tila

Asunnon ostajan on tärkeää olla perillä myös taloyhtiön taloudellisesta tilasta, sillä se vaikuttaa asumiskustannuksiin ja mahdollisten remonttien toteutukseen. Asuntonäytön yhteydessä kannattaa kysyä seuraavia kysymyksiä:

Muista, että asuntonäytössä on mahdollisuus saada arvokasta tietoa sekä kiinteistön kunnosta että taloyhtiön taloudellisesta tilasta. Älä pelkää esittää kysymyksiä ja pyydä tarvittaessa lisätietoja myöhemmin.

Isännöitsijäntodistus ja lunastusoikeus

Asunto-osakeyhtiöstä asuntoa ostaessa on tärkeää, että ostaja tutustuu huolellisesti isännöitsijäntodistukseen ja ottaa huomioon lunastusoikeuden mahdolliset vaikutukset asuntokaupassa. Näin ostaja voi tehdä hyvin perustellun ja turvallisen päätöksen asunnon hankinnasta.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on tärkeä asiakirja asunnon ostajan kannalta. Se sisältää olennaiset tiedot asunnosta ja taloyhtiöstä, kuten asunnon pinta-alan, osakekirjat, yhtiölainaosuudet ja mahdolliset velvoitteet. Isännöitsijäntodistuksen avulla ostaja saa kattavan kuvan asunnon tilanteesta ja taloyhtiön tilasta.

Isännöitsijäntodistusta hankittaessa on tärkeää tarkistaa, että se on ajantasainen. Isännöitsijäntodistuksessa tulisi olla esimerkiksi tiedot taloyhtiön korjaussuunnitelmista sekä tulevista remonteista. Tämä auttaa ostajaa ymmärtämään, mitkä ovat asunnon tulevat kustannukset ja mahdolliset lisävelvoitteet.

Lunastusoikeus

Lunastusoikeus on asunnon ostajan kannalta merkittävä tekijä, joka liittyy taloyhtiön osakehuoneistojen myyntiin ja vaihdantaan. Lunastusoikeus tarkoittaa, että taloyhtiöllä tai sen osakkailla saattaa olla oikeus lunastaa osakehuoneisto asunnon myynnin yhteydessä. Lunastusoikeuden ehdot ja käytäntö määritellään kussakin taloyhtiössä erikseen yhtiöjärjestyksessä.

Ostajan kannattaa kiinnittää huomiota lunastusoikeuteen, sillä se voi vaikuttaa asunnon kauppahintaan ja myyntiin. Asiaa selvittääkseen ostajan tulisi tutustua taloyhtiön yhtiöjärjestykseen ja selvittää, millaisia lunastusehtoja se sisältää.

Asunnon oston juridiset näkökohdat

Asunnon ostamiseen liittyy myös juridisia näkökohtia, joihin ostajan tulee perehtyä ennen kaupan tekemistä. Tällaisia asioita ovat mm. kaupanteko, varainsiirtovero sekä verotus.

Kauppa ja kaupanteko

Asuntokauppa tulee aina tehdä kirjallisesti, ja kauppakirjan tulee sisältää olennaiset tiedot kaupan osapuolista, asunnosta ja kauppahinnasta. Kauppakirjaan kirjataan myös mahdolliset kaupan ehdot ja kaupan aikataulut.

Asunnon ostaminen on mahdollista useilla eri tavoilla, kuten suoraan yksityishenkilön kanssa, kiinteistönvälittäjän kautta tai esimerkiksi uudiskohteessa rakennusliikkeeltä. Kaupanteko tapahtuu usein pankissa, jossa kauppakirjat allekirjoitetaan ja varainsiirtovero maksetaan.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on asunnon ostajan maksettava vero, joka peritään asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppahinnasta. Varainsiirtovero maksetaan yleensä kaupantekoa seuraavan kuukauden loppuun mennessä. Veroprosentti on 2% asunto-osakeyhtiön osakkeista ja 4% kiinteistöstä.

Ensiasunnon ostajat voivat saada varainsiirtoverovapautuksen tietyin ehdoin. Vapautuksen saavat 18-39 -vuotiaat ostajat, jotka ostavat oman asunnon ensimmäistä kertaa, käyttävät sitä vakituisena asuntona ja muuttavat asuntoon kuuden kuukauden kuluessa kaupoista.

Jos ostaja on osittain tai kokonaan oikeutettu varainsiirtoverovapautuksen, hänen tulee hakea vapautusta Verohallinnolta. Lisätietoa varainsiirtoverosta ja ensiasunnon ostajan edusta löydät Vero.fi-palvelusta.

Verotus

Asunnon oston yhteydessä ostajalla voi olla mahdollisuus hyödyntää asuntolainan korkojen verovähennystä, joka vähennetään verotettavasta ansiotulosta. Korkovähennysoikeus riippuu muun muassa siitä, onko kyseessä ensiasunto vai muu asunto, sekä asunnon käyttötarkoituksesta.

Muistathan, että asunnon oston juridiset näkökohdat voivat vaihdella eri tilanteissa, ja on tärkeää perehtyä omaan tilanteeseen sopiviin ehtoihin ja vaatimuksiin. Tarvittaessa on hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen esimerkiksi pankista tai lakiasiaintoimistosta.

Asunnon rahoitus

Seuraavaksi käsittelemme asunnon rahoituksen suunnittelua: laina ja lainahakemus, yhtiövastike sekä kilpailu- ja kuluttajavirasto asunnon ostajan oppaana.

Laina ja lainahakemus

Asunnon rahoittamiseen tarvitaan usein laina. Lainan saamiseksi tulee täyttää lainahakemus, jossa kuvataan henkilökohtaiset tiedot, tulot, menot ja muut velat. Lainanantajat arvioivat hakemuksen perusteella lainan myöntämisen mahdollisuutta ja lainan määrää.

Lainan saamisen kannalta on tärkeää, että hakija on hoitanut raha-asiat hyvin ja maksuhäiriömerkintöjä ei ole. Ennen lainahakemuksen jättämistä on suositeltavaa kartoittaa eri pankkien tarjouksia, jotta löytyy paras mahdollinen lainatarjous.

Yhtiövastike

Yhtiövastike on osakkaan maksettavaksi kuuluva kuukausittainen maksu, joka kattaa asunto-osakeyhtiön yhteisten kulujen kuten kiinteistön ylläpidon, lämmityksen ja vedenkulutuksen kustannukset. Yhtiövastike voi vaihdella asunto-osakeyhtiöiden välillä, joten ostajan on hyvä ottaa tämä huomioon budjetoinnissa.

Yhtiövastikkeen lisäksi asunnon ostajan tulee varautua mahdollisiin ylimääräisiin kuluihin, kuten remontteihin ja kunnossapitokustannuksiin. Nämä kulut voivat vaikuttaa asunnonostajan talouteen, joten niiden huomioiminen etukäteen on tärkeää.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto

Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) on viranomainen, joka valvoo kuluttajansuojaa ja kilpailulainsäädäntöä Suomessa. KKV:n tietopankki tarjoaa monipuolisesti ohjeita asunnon ostajan oikeuksista ja velvollisuuksista asuntokaupassa, niin uudiskohteiden kuin vanhemmankin asunnon ostajille.

KKV:n sivuilta löytyy tietoa mm. asuntokaupan ehtojen tasapuolisuudesta, asuntolainan kilpailuttamisesta ja asunnon kuntotarkastuksesta. Tietopankin avulla asunnon ostaja voi tehdä tietoisia päätöksiä ja välttää mahdollisia ongelmia asuntokaupassa.

Uuteen kotiin

Kun uusi koti on löytyny, asunnon ostaminen ja uuteen kotiin muuttaminen ovat jännittäviä ja merkittäviä tapahtumia. Katsotaan vielä vähän mitä asioita pitää huomioida, kun asunnon omistaminen on alkanut ja muutto uuteen asuntoon on edessä.

Sähkö-, vesi- ja muut sopimukset

Muista tehdä uuteen kotiin tarvittavat sopimukset, kuten sähkö-, vesi-, internet- ja jätehuoltosopimus. Näin varmistat että sinulla on asumisen perustarpeet käytössäsi heti muuttopäivästä alkaen. 

Kotivakuutus

Kotivakuutus toimii turvamekanismina, joka suojaa kotisi ja sen sisällön erilaisten riskien varalta. Se tarjoaa taloudellista turvaa mahdollisten vahinkojen, kuten tulipalon, vesivahingon ta varkauden sattuessa. 

Tarkista nykyisen vakuutusyhtiösi kanssa, voitko siirtää olemassa olevan vakuutuksen uuteen asuntoon tai tarvitsetko uuden vakuutuksen. Tarkista myös, mitä vakuutus kattaa ja mikä on omavastuusumma. Muista ilmoittaa vakuutusyhtiölle uusi osoitteesi ja päivittää tarvittaessa muita tietoja. Huolehdi vakuutusturvasta, jotta voit olla rauhallisin mielin uudessa kodissasi ja suojata omaisuutesi odottamattomilta tapahtumilta.

Muuttovalmistelut

Avain sujuvaan ja stressittömään muuttopäivään on valmistautuminen. Muista varata riittävästi aikaa valmisteluihin ja tehdä aikataulu, jotta pysyt järjestyksessä ja vältät viime hetken kiirettä.

Muuttoilmoitus

Muuttaminen uuteen asuntoon vaatii myös virallisia toimenpiteitä, kuten muuttoilmoituksen tekemistä. Suomessa muuttoilmoitus tulee tehdä viimeistään viikon kuluessa muutosta. Muuttoilmoituksen voi tehdä joko verkossa, postitse tai käymällä henkilökohtaisesti maistraatissa tai Digi- ja väestötietovirastossa.

Muuttoilmoituksen tekeminen on tärkeää, sillä se vaikuttaa esimerkiksi verojen määrään, äänioikeuteen vaaleissa sekä Kelan etuuksiin. Muuttoilmoituksen kautta myös posti ohjautuu automaattisesti uuteen osoitteeseen.

Muista, että muuttoilmoitus on tehtävä joka kerta, kun muutat pysyvästi tai tilapäisesti uuteen asuntoon. Uuden asunnon omistaminen ja asumisen aloittaminen vaatii huolellista suunnittelua ja aikataulutusta, joten tee tarvittavat toimet ajoissa ja nauti uudesta kodistasi.