Voimassa oleva vuokrasopimus voi olla etu tai rajoite riippuen erityisesti siitä, kenelle yrität myydä asuntoa.
Muuttoaikeissa olevalle ostajalle vuokrasopimus on este, kun he ovat myymässä omistusasuntoa ja haluvat sieltä siirtyä asuntoosi. Ensiasunnon etsijä asuu vuokralla, joten heillä ei ole yhtä polttava tarve muuttaa asuntoon. Sijoittajilla saattaa olla omaa asuntoa etsivien tapaan remonttiaikeita, mutta samalla valmiiksi vuokrattu asunto on heille matalariskinen, välitön tulonlähde.
Ostajia on enemmän kuin sijoittajia, mutta jälkimmäiset ovat merkittävästi kiinnostuneempia asunnostasi. Keskity sijoittajiin, antaen samalle mahdollisuuden oman asunnon etsijöille käydä näytöillä ja tehdä hyviä tarjouksia.
Molemmissa tapauksissa sinun kannattaa huomioida vuokratun asunnon myymisen parhaat käytännöt. Käsittelemme näitä tässä oppaassa 10 vinkin kera:
- Vuokrattuna vs tyhjänä myynti
2. Kohderyhmät
3. Verotus
4. Vuokralaisen oikeudet
5. Vuokrasopimuksen siirtäminen
6. Vuokralaisen irtisanominen
7. Asunnon arvon nostaminen
8. Asunnon hinnoittelu
9. Asuntoilmoitus
10. Asuntonäyttö
1. Vuokrattuna vs tyhjänä myynti
Vuokrattuna myynti
Tyypillisen sijoittajan tavoitteena on voitto flippauksella, vuokratuoton keräämisellä tai asuntojen arvon nousulla markkinatilanteen salliessa. Varmin tapa nostaa asunnon arvoa on kuitenkin remontointi, jolle yleensä vuokrattuna myynti on este. Toisaalta, jos hänen ei tarvitse remontoida tai jälleenmyydä asuntoa pian, niin vuokrattu asunto vähentää riskejä. Ei tarvitse etsiä uutta vuokralaista, tai mennä alle vuokrien markkinahinnan tyhjien kuukausien välttämiseksi. Parhaimmassa tapauksessa vuokralainen on pitkäaikainen, maksukykyinen ja luotettava. Nämä vuokrattuna myymisen hyödyt kohdistuvat lähinnä sijoittajiin. Lisäksi ensiasunnon ostajat asuvat jo vuokralla joten he saattavat olla valmiina odottamaan unelma-asuntonsa vapautumista.
Tyhjänä myynti
Useimmiten omistusasunnon etsijä ei ole kiinnostunut vuokratuista asunnoista. Hän on joko myynyt tai myymässä edellistä asuntoansa ja tuskin haluaa vaivautua muuttamaan väliaikaisesti vuokra-asuntoon. Sijoittajien tavoin myös omistusasunnon etsijä harkitsee todennäköisesti remontointia, ellei sellaista ole vastikään tehty. Astuessaan näytölle hän visioi, miltä uusi kotinsa voisi näyttää parhaimmillaan. Hän haluaisi päästä heti muokkaamaan asunnosta omannäköisensä. Omistusasunnon ostaminen voi olla intohimoinen prosessi, mikä voi johtaa etsijän ostamaan samankaltaisen asunnon, johon pääsisi saman tien. Jos asunto ja markkinatilanne eivät houkettele sijoittajia, niin tyhjänä myynti on varmempi valinta.
Vinkki 1: Oikean vaihtoehdon valitseminen riippuu ensisijaisesti markkinatilanteesta, mutta myös omista tavoitteistasi. Vuokrattu asunto voi sopia sijoittajen lisäksi omistusasunnon etsijöille joko kasvaneen kysynnän tai asuntosi vahvuuksien ansiosta.
2. Kohderyhmät
Sijoittajia tavoitellessa
Tärkein myyntivaltti markkinoidessa sijoittajille on säännöllinen ja kilpailukykyinen vuokratulo. Lisäksi kannattaa tuoda esille vuokralaisen hyviä ominaisuuksia, kuten ajoissa maksaminen ja asunnosta huolta pitäminen ja pitkäaikaisuus. Vuokrasuhteen jatkaminen on joillekin sijoittajille etu, kun taas toiset saattavat haluta lopettaa vuokrasuhteen. Riippuen sijoittajasta, voit ilmaista miten nykyinen vuokrasuhde voisi hyödyttää häntä, tai kuinka vuokrasuhteen voi tarvittaessa päättää tiettyyn määräaikaan mennessä. Mainitse myös, jos vuokrasopimuksen mukaan hänellä olisi mahdollisuus vuokrankorotukseen.
Omistusasuntoa etsiviä tavoitellessa
Korosta omistusasuntoa etsiville asuntosi vapautumisen aikataulua ja mahdollisuutta muuttaa siihen heti kaupanteon jälkeen. Omistusasunnon ostajille on usein merkityksellistä, että he voivat tehdä asunnosta omannäköisensä. Auta esittelylle tulevaa maalaamaan kuva heidän unelma-asunnostaan. Samalla kannattaa mainita asunnon potentiaali remontoituna, tai että se olisi muuttovalmiissa kunnossa nykyisen vuokralaisen lähdettyä.
Vinkki 2: Sijoittajalle myydessä korosta vuokrasuhteen ja vuokralaisen vakautta sekä matalariskisyyttä. Jos tavoittelet omistusasujia, auta heitä kuvittelemaan juuri tämä kohde unelma-asuntonaan. Auta kumpaakin ryhmää ymmärtämään asuntosi ihantellisuus juuri heille.
3. Verotus
Myyntivoittovero
Asunnon myydessäsi voittosi muodostuu myyntihinnan ja alkuperäisen ostohinnan erotuksesta, joka verotetaan pääomatulona. Myös vuokratulot kuuluvat pääomatuloihin, mikä vaikuttaa myyntivuoden verotukseen. Tee verosuunnittelu etukäteen, jotta voit maksimoida myyntituoton ja minimoida verotettavan voiton. Hankintameno-olettama (eli tietty prosentti ostohinnasta vähennetään automaattisesti verotuksessa) ja asunnon perusparannuskulujen vähennys voivat auttaa.
Verovähennykset
Perusparannuskulut ja välityspalkkiot voidaan vähentää myyntivoitosta, mikä vähentää verotettavan voiton määrää. Vuokratulojen verotus jatkuu myyntiprosessin ajan, mutta tämä tarkoittaa myös, että keräät lisää tuloja. Vähennyksiä voi tehdä sekä vuokrasuhteen aikana kertyneistä menoista että myyntiprosessiin liittyvistä kuluista, kuten välityspalkkiot.
Vinkki 3: Suunnittele etukäteen pääomaverotusta varten. Laske mahdolliset verot ja hyödynnä vähennyksiä, kuten kiinteistön parannuksia tai välityspalkkioita, verotettavan voiton pienentämiseksi.
4. Vuokralaisen oikeudet
Oikeus rauhalliseen asumiseen
Vuokralaisella on lakisääteinen oikeus elää häiriöttä myynnin aikana. Ilmoita hänelle siis aikeistasi järjestää näyttöjä, jotta voitte sopia mahdollisista ajankohdista. Vuokralaisen arjen ei tulisi häiriintyä, ja asunnon esittely tulee toteuttaa hänen yksityisyyttään kunnioittaen. Esimerkiksi näytöllä kävijät eivät saa avata hänen kaappejaan, ellei siitä ole lupaa kysytty.
Vuokralaisen informointi
Tiedota vuokralaiselle aikeistasi myydä asunto mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Tämä antaa hänelle aikaa valmistautua mahdollisiin muutoksiin vuokrasuhteessa. Samalla tulee selventää, mitä myynti tarkoittaa vuokrasuhteen kannalta. Säilyykö vuokrasopimus uuden omistajan kanssa vai onko irtisanominen mahdollista? Avoin ja rehellinen viestintä kannattaa säilyttääksesi vuokralaisen luottamuksen ja tehdäksesi sekä näytöstä että koko myyntiprosessista sujuvamman. Yhteistyöhaluinen vuokralainen voi helpottaa esittelyitä pitämällä asunnon siistinä ja joustamalla näyttöaikojen suhteen.
Vinkki 4: Kunnioita vuokralaisen oikeutta rauhalliseen asumiseen. Ilmoita vuokralaiselle hyvissä ajoin näytöistä ja varmista, että heidän yksityisyytensä säilyy myyntiprosessin aikana.
5. Vuokrasopimuksen siirtäminen
Vuokrattua asuntoa myydessä vuokrasopimus siirtyy automaattisesti uudelle omistajalle. Uuden omistajan tulee siis noudattaa samoja sopimusehtoja, joita sinä olet sopinut vuokralaisen kanssa. Lain turvaamana vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasuhdetta ennallaan, eikä uusi omistaja voi muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja ilman vuokralaisen suostumusta. Siksi vuokrasopimuksen ehdot tulee käydä tarkasti läpi kaupanteon yhteydessä, jotta kaikki osapuolet tietävät velvoitteensa ja oikeutensa.
Vuokralaisen maksamat vakuudet
Vuokravakuudella katetaan mahdollisia vahinkoja tai vuokranmaksun laiminlyöntejä. Henkilötakuuta voidaan vaatia, jos vuokralainen ei pysty maksamaan vuokraa. Panttivakuudella vuokranantaja voi ottaa haltuun vuokralaisen omaisuutta. Nämä vakuudet. Edellisen omistajan ja uuden omistajan välillä on tehtävä selkeät järjestelyt vakuuden siirrosta, jotta vuokralaisen taloudellinen turva säilyy.
Vastuiden siirtyminen
Omistajanvaihdoksen yhteydessä on varmistettava, että vuokrasuhteen kaikki osapuolet ymmärtävät vastuunsa. Vuokralainen jatkaa vuokranmaksuaan sovitusti uudelle omistajalle, mutta myös muut sopimusehdot, kuten huoltovelvollisuudet ja vuokralaisen käytössä olevat lisäpalvelut, siirtyvät uuden omistajan hoidettaviksi.
Vinkki 5: Kerro selkeästi vuokrasopimuksen siirrosta. Varmista, että uusi omistaja ymmärtää vuokrasopimuksen ehtojen säilyvän ennallaan, ja selvennä vakuuksiin liittyvät yksityiskohdat ostajan ja vuokralaisen kanssa.
6. Vuokralaisen irtisanominen
Mikäli irtisanominen on osa myyntistrategiaa, voi olla hyvä ajatus tarjota vuokralaiselle kannustimia, kuten korvausta muuttokuluista tai vuokran alennusta, siinä tapauksessa että hän suostuisi muuttamaan nopeammin. Tämä niin sanottu “cash for keys” -strategia voi nopeuttaa myyntiprosessia ja varmistaa, että vuokralainen lähtee vapaaehtoisesti.
Psst! Yritykset tarvitsevat projektimajoitukseen lyhytaikaisesti vuokra-asuntoja työntekijöilleen. Valitse yrityksille vuokratessa välityspalveluksesi turvallinen Immodan.
Irtisanomislaki
Vuokranantajan on annettava irtisanomisilmoitus vähintään kolme kuukautta etukäteen, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja kuusi kuukautta, jos se on kestänyt pidempään. Vuokralaisella on mahdollisuus haastaa irtisanominen oikeusteitse, jos se katsotaan kohtuuttomaksi.
Perusteet irtisanomiseen
Toivottavin syy vuokralaisen irtisanomiselle myydessä on se, että asunto halutaan myydä omistusasunnon etsijälle, joka haluaa muuttaa asuntoon heti. Vuokrasopimuksen purkaminen puolestaan on perusteltua vuokralaisen aiheuttaessa ongelmia. Tässä esimerkkejä:
Vuokrasopimusta ei voi irtisanoa tai purkaa:
- Vuokranantaja haluaa myydä asunnon.
Asunnon myynti itsessään ei ole hyväksyttävä peruste irtisanomiselle. Vuokrasopimus voi jatkua, vaikka omistaja vaihtuu, ja ostajan on kunnioitettava vuokrasopimusta.
3-6 kuukauden irtisanomisaika:
- Vuokranantaja haluaa peruskorjata asunnon.
Tämä on hyväksyttävä peruste irtisanomiselle, erityisesti jos peruskorjaus vaatii, että asunto tyhjenee. - Vuokranantaja tarvitsee asunnon omaan tai perheenjäsenensä käyttöön.
Tämä on yksi yleisimmistä syistä irtisanomiseen ja oikeuttaa yleensä lain mukaisen 3-6 kuukauden irtisanomisajan.
Joko 3-6 kuukauden irtisanomisaika tai vuokrasopimuksen purkaminen:
- Vuokralainen ei maksa vuokraa sovitusti.
Maksamatta jättäminen voi olla peruste irtisanomiselle, mutta tässä tapauksessa voidaan käyttää myös muita keinoja, kuten vuokrasopimuksen purkua, mikä voi olla nopeampi kuin irtisanominen. - Vuokralainen ei pidä asuntoa kunnossa tai aiheuttaa merkittäviä vahinkoja.
Tämä on peruste irtisanomiselle, jos se on toistuvaa ja merkittävää, mutta usein voidaan harkita myös vuokrasopimuksen purkamista. - Vuokralainen rikkoo toistuvasti sopimusehtoja tai vuokralakiin liittyviä määräyksiä.
Sopimusrikkomukset voivat olla peruste irtisanomiseen, mutta niiden vakavuudesta riippuen vuokranantaja voi myös purkaa sopimuksen.
Vuokrasopimuksen purkaminen:
- Vuokralainen käyttää asuntoa muuhun kuin vuokrasopimuksessa sovittuun tarkoitukseen.
Tämä on yleensä peruste sopimuksen purkamiselle, ei irtisanomiselle. - Vuokralainen on luovuttanut asunnon kolmannelle osapuolelle ilman lupaa.
Tämä voi olla peruste sopimuksen purkamiseen nopeammin kuin 3-6 kuukauden irtisanomisaika.
Vinkki 6: Noudata lakia irtisanomisajoissa. Jos suunnittelet myymistä omistusasujalle, anna vuokralaiselle lain mukainen 3–6 kuukauden irtisanomisaika ja harkitse korvauksen tarjoamista aikaisesta poismuutosta.
7. Asunnon arvon nostaminen
Kun asunnossa asuu vielä vuokralainen, kaikki asunnon arvon nostamiseen liittyvät muutokset tulisi tehdä niin, että ne häiritsevät hänen arkeaan mahdollisimman vähän. Tässä kolme parasta strategiaa, jotka on mahdollista toteuttaa ilman suurta häiriötä vuokralaiselle:
Pintaremontti ja maalaus
Pintaremontit, kuten seinien maalaaminen tai pienten pintavaurioiden korjaaminen, ovat nopeita ja edullisia tapoja päivittää asunnon ilmettä. Maalaus voidaan tehdä huone kerrallaan, ja vuokralaisen kanssa voi sopia aikatauluista, jotta työ häiritsee mahdollisimman vähän. Neutraalit sävyt, kuten vaaleanharmaa tai valkoinen, tekevät tilasta raikkaan ja valoisan, mikä houkuttelee ostajia.
Keittiön ja kylpyhuoneen päivittäminen
Suuret remontit voivat olla haastavia, mutta pienet päivitykset, kuten hanan, vetimien tai valaistuksen vaihtaminen keittiössä ja kylpyhuoneessa, tuovat modernin ilmeen ilman suurta häiriötä. Näiden tilojen päivitys voi nostaa huomattavasti asunnon arvoa ja parantaa sen houkuttelevuutta ostajien silmissä.
Valaistuksen parantaminen
Hyvä valaistus voi muuttaa tilan tunnelmaa merkittävästi. Vaihtamalla vanhat valaisimet moderneihin ja energiatehokkaisiin vaihtoehtoihin voit luoda valoisan ja kutsuvan ilmapiirin. Tämä on nopea ja helppo päivitys, joka ei vaadi suuria järjestelyjä vuokralaisen kanssa ja joka voi tehdä merkittävän vaikutuksen ostajiin.
Vinkki 7: Keskity pieniin parannuksiin, jotka eivät häiritse vuokralaista. Yksinkertaiset päivitykset, kuten seinien maalaus tai valaistuksen parantaminen, voivat nostaa asunnon houkuttelevuutta ilman merkittävää häiriötä vuokralaisen arkeen.
8. Asunnon hinnoittelu
Markkinatilanteessa tulee ottaa huomioon kysyntä ja tarjonta sekä omistusasuntojen, sijoittajamarkkinoiden että vuokra-asuntojen suhteen. Sijoittajalle vuokratuista asunnoista kiinnostavimpia ovat sellaiset, joissa vuokralainen maksaa markkinahinnan mukaista vuokraa pitkällä sopimuksella. Se on yksi tapa alentaa riskejä, joka toimii erityisesti piensijoittajille tai epävakaassa markkinatilanteessa.
Jos vuokralainen maksaa huomattavasti alle markkinahinnan, tämä voi heikentää sijoittajan kiinnostusta. Tee ilmi, jos vuokrasopimuksessa on ehto vuokrankorotuksille ja mitä siihen sisältyy. Hinnoittelussa huomioi vuokran määrän lisäksi vuokralaisen maksukyky, joka on hyvä perustella sijoittajalle.
Vinkki 8: Hinnoittele kilpailukykyisesti nykyisen vuokratason mukaan. Jos vuokralainen maksaa alle markkinavuokran, se voi vähentää sijoittajien kiinnostusta, joten ole avoin mahdollisuuksista tuleviin vuokrankorotuksiin.
9. Asuntoilmoitus
Kohderyhmien huomioiminen
Vuokrattua asuntoa myydessä tärkein kohderyhmä ovat sijoittajat, mutta omistusasunnon etsijöitä ei kannata unohtaa.Sijoittajille kannattaa tuoda esille vuokrasopimuksen yksityiskohtia, kuten vuokralaisen maksama vuokra, sopimuksen kesto, mahdollinen jatkuminen sekä vuokrankorotuksien mahdollisuus. Vuokralaisen hyvä puolia kannattaa korostaa, mainitsematta kuitenkaan henkilökohtaisia asioita. Ilmoituksessa on hyvä mainita mahdolliset parannukset, joita uusi omistaja voi tehdä asunnon arvoa tai ulkoasua parantaakseen.
Valokuvat ja virtuaaliesittelyt
Yhteistyö vuokralaisen kanssa auttaa, kun on aika ottaa valokuvia tai tehdä virtuaaliesittely. Vuokralaisen on hyvä piilottaa henkilökohtaiset tavarat, jotta asunto näyttää neutraalilta ja houkuttelevalta mahdollisille ostajille. Virtuaaliesittelyt voivat vähentää näyttöjen määrää ja auttaa sinua esittelemään asuntosi parhaat puolet, riippumatta vuokralaisen yhteistyöstä.
Vinkki 9: Käytä vakaata vuokrasopimusta ja vuokralaista valtteina. Tuo esille vuokrasopimuksen ehdot, vuokran suuruus sekä sopimuksen jatkumisen mahdollisuus. Esittele asunnon mahdollisuuksia sijoituskohteena tai unelma-asuntona.
10. Asuntonäyttö
Näyttöjen järjestäminen
Sovi vuokralaisen kanssa sellaiset ajat näytöille, että ne eivät häiritse hänen arkeaan. Tämä on sekä lainmukaista että auttaa säilyttämään hyvän suhteen vuokralaiseen, mikä voi auttaa myyntiprosessissa. Sovi näyttöajat mahdollisimman paljon etukäteen vuokralaisen kanssa ja kunnioittamalla hänen yksityisyyttään. Tyytyväinen vuokralainen pitää asunnon siistinä näyttöjä varten, mikä parantaa ensivaikutelmaa ostajille. Sijoittajien ja omistusasunnon etsijöiden on vaikeaa visioida, miltä asunto voisi näyttää, jos se on sotkuinen.
Kysymyksiin varautuminen
Ostajat keskittyvät usein asunnon kuntoon, sen historiaan sekä tuleviin kustannuksiin. Ole valmis kertomaan selkeästi remonttien ajankohdasta, käytetyistä materiaaleista ja siitä, onko tulevia parannustöitä tai taloyhtiön huoltotoimia suunnitteilla. Ostajat saattavat kysyä myös kuukausittaisesta yhtiövastikkeesta, joka vaikuttaa merkittävästi budjetointiin. Ole rehellinen mahdollisista tulevista kustannuksista, kuten taloyhtiön remonttihankkeista. Voit lukea lisää siitä, mitä asunnon etsijät kysyvät esittelyissä: Mitä asuntonäytössä kannattaa kysyä?
Vinkki 10: Yhteistyössä vuokralaisen kanssa voit sopia näyttöjen ajankohdista, jotta asunto on siisti ja edustava ostajaehdokkaille. Varaudu yleisimpiin kysymyksiin sekä sijoittajan että omistusasunnon etsijän näkökulmista.