Mikä kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle? Kun tiedät mistä olet vastuussa osakkaana, pystyt paremmin varautumaan korjaus- ja huoltotoimenpiteisiin, sekä mahdollisiin kustannuksiin. Vältät väärinkäsityksiä ja tiedät oikeutesi ongelmatilanteissa. Näin voit olla huoletta omaa asuntoasi käyttäessäsi tai sitä vuokratessa.
Tässä artikkelissa selkeytämme vastuiden jakautumista taloyhtiön ja osakkaan välillä käytännön esimerkeillä. Lisäksi esittelemme tapoja pitää huolta asunnostasi ennakoivasti siltä osin, mikä kuuluu sinulle osakkaana, jotta säästät aikaa, vaivaa ja rahaa.
Taloyhtiön ja osakkaan vastuut asunto-osakeyhtiölain mukaan
Pääsääntöisesti taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kun taas osakas vastaa huoneiston sisäosista. Asunto-osakeyhtiölaki säätelee näitä vastuita, joista olemme koonneet keskeisimmät ja helpommin sulateltavassa muodossa.
Osakkaan vastuulla olevat asiat
Osakkaana vastaat pääasiassa huoneistosi sisäosien kunnossapidosta. Tämä kattaa muun muassa lattia-, seinä- ja kattopinnat sekä huoneiston kiinteät kalusteet, kuten keittiön työtasot ja kaapit. Osakkaan on huolehdittava siitä, että huoneiston sisäpuoliset osat ovat asianmukaisessa kunnossa sekä mahdolliset vauriot korjataan.
Osakkaan vastuu korjauksissa voi olla laajempi, jos hän aiheuttaa vaurion itse tai ei ilmoita asiasta. Näissä tapauksissa hän voi joutua kattamaan korjauskulut kokonaisuudessaan.
- Lattia- ja seinäpinnat: Maalaukset, tapetoinnit, parketit ja muut pintamateriaalit.
- Sisäkatot: Sisäkattojen maalaukset ja mahdolliset alaslasketut katot.
- Kiinteät kalusteet: Keittiökaapistot, vaatekaapit ja muut kiinteät säilytysratkaisut.
- Kodinkoneet: Liesi, jääkaappi, astianpesukone ja muut kodinkoneet.
- Sisäovet ja lukot: Huoneiston sisäovet ja niiden lukitusjärjestelmät.
Lattiapäällysteet ja maalipinnat
Parketin säännöllinen hoito, esimerkiksi pintakäsittely ja vahauksen uusiminen, on tärkeää sen käyttöiän pidentämiseksi. Muovimaton osalta osakkaan on tärkeää tarkastaa saumojen tiiviys ja uusimistarve kulutuksen kasvaessa.
Sisäseinien maalipinnan uusiminen, joko kulumisen tai esteettisten syiden takia, tulee tehdä huolellisesti, jotta esimerkiksi kosteus ei pääse vaurioittamaan seinärakenteita. On suositeltavaa käyttää tarkoitukseen sopivia maaleja ja työtapoja.
Kiinteät kalusteet ja kodinkoneet
Vaatekaapit ja keittiökaapistot, ovat osakkaan vastuulla. Kaapistojen saranat ja liukukiskot on hyvä pitää puhtaina ja toimivina, jotta arkikäytössä vältytään ongelmilta.
Kodinkoneet, kuten jääkaapit ja uunit, vaativat säännöllistä huoltoa ja puhdistusta tehokkaan toiminnan varmistamiseksi. Vaikka taloyhtiö saattaa olla vastuussa joistakin perusjärjestelmistä, kodinkoneiden suorituskyky ja käyttöikä ovat osakkaan vastuullisia hoidettavia asioita. Mikäli laitteen toiminta häiriintyy, korjaus on yleensä osakkaan kontolla.
Ilmoitusvelvollisuus
Osakkaana sinulla on velvollisuus ilmoittaa havaitsemistasi vioista tai puutteista, jotka kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Näin taloyhtiö voi ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin ajoissa ja estää vahinkojen laajenemisen.
Taloyhtiön vastuut
Taloyhtiön vastuulla on ennen kaikkea rakennusten rakenteiden ja eristeiden ylläpito sekä yhteisten tilojen kunnossapito. Taloyhtiö vastaa siitä, että nämä perusjärjestelmät toimivat moitteettomasti ja turvallisesti. Lisäksi taloyhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinnat.
- Rakennuksen rakenteet ja eristeet: Seinät, katto, lattiat ja muut kantavat rakenteet.
- Perusjärjestelmät: Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät.
- Yhteiset tilat ja alueet: Rappukäytävät, varastotilat, pihat ja muut yhteiskäytössä olevat tilat.
- Rakennuksen ulkopinnat: Julkisivut, vesikatto ja ulkoverhoukset.
Lisäksi on hyödyllistä ymmärtää isännöinnin ja taloyhtiön hallituksen roolit.
Isännöitsijä hoitaa kunnossapitotarpeiden kartoituksen ja järjestämisen, jotta rakennukset ja muut kiinteät omaisuudet pysyvät hyvässä kunnossa. Tärkeitä ovat myös ennakoivat huoltotoimenpiteet, joiden avulla voidaan välttää suuria kuluja ja laajoja korjaustöitä tulevaisuudessa.
Taloyhtiön hallitus varmistaa, että yhtiön asiat hoidetaan kiinteistöalalla säädösten ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Hallituksen tehtäviin kuuluu muun muassa talousarvioiden laatiminen, remonttien valvonta ja päätöksenteko taloyhtiön muutoksiin ja parannuksiin investoinnissa.
Taloyhtiön vai osakkaan vastuulla?
Jos olet epävarma siitä, kenen vastuulle jokin asia kuuluu, voit:
- Tutustua yhtiöjärjestykseen: Siellä voi olla tarkennuksia tai poikkeuksia vastuunjaosta.
- Ottaa yhteyttä isännöitsijään: Hän voi antaa lisätietoa ja ohjeita siitä, miten edetä tilanteessa.
- Keskustella taloyhtiön hallituksen kanssa: Jos asia vaatii laajempaa käsittelyä, voit pyytää sen ottamista esille seuraavassa yhtiökokouksessa.
Seuraavaksi käsitellään asiat, jotka ovat yleisimmin epäselviä.
Vesivahingot ja kosteusvauriot
Osakkeenomistajalla voi olla vastuu, jos vahinko aiheutuu huolimattomuudesta tai asukkaan vastuulla olevasta laitteesta, kuten liesituulettimesta. Tällaisissa tapauksissa asukas saattaa joutua korvaamaan aiheutuneet kulut.
Taloyhtiö on yleensä vastuussa rakenteiden, eristeiden ja yhteisten järjestelmien kunnossapidosta. Mikäli vahinko johtuu yhtiön vastuulla olevasta laitteistosta, vastuu on yhtiöllä.
Vahingonkorvausvastuu on hyvin tilannekohtaista ja kunkin osapuolen vastuualuetta tulee arvioida tapauskohtaisesti. Vastuun jakautuminen riippuu vahingon syystä:
- Taloyhtiön vastuu: Mikäli vahinko johtuu taloyhtiön vastuulla olevasta rakenteesta tai perusjärjestelmästä, kuten putkistovuodosta seinän sisällä, taloyhtiö vastaa korjauksista ja aiheutuneista kustannuksista.
- Osakkaan vastuu: Jos vahinko aiheutuu osakkaan vastuulla olevasta laitteesta tai huolimattomuudesta, kuten astianpesukoneen vuotamisesta väärän asennuksen vuoksi, osakas on vastuussa korjauksista ja kustannuksista.
Vesivahingon vakuutuskorvaus voi vähentää taloudellista rasitetta vahingon sattuessa, joten taloyhtiön ja osakkaiden on hyvä varmistaa riittävä vakuutusturva.
Lämmitysjärjestelmät ja patterit
Jos olet asentanut lisälämmityslaitteita, kuten sähköisen lattialämmityksen kylpyhuoneeseen, vastaat niiden kunnossapidosta ja mahdollisista korjauksista. Sinun myös kuuluu ilmoittaa mahdollisista ongelmista, kuten pattereiden toimintahäiriöistä tai tehottomasta lämmityksestä isännöitsijälle tai huoltoyhtiölle.
Taloyhtiö on vastuussa rakennuksen lämmitysjärjestelmien kunnossapidosta. Tämä sisältää patterien lämmönsäätöön liittyvät järjestelmät sekä koko lämmönjakoverkoston huollon. Näihin kuuluvat myös peruskorjaukset ja laajennukset, joita saattaa tarvita kokonaisuuden toimivuuden varmistamiseksi. Taloyhtiön velvollisuus on myös huolehtia, että lämmitys toimii energiatehokkaasti ja asukkaiden tarpeet huomioiden.
Vesihanat ja vesilämmityslaitteet
Vesihanat kuuluvat usein osakkaan kunnossapitovastuulle, eli huolehdi että hanat toimivat moitteettomasti.
Vesilämmityslaitteet, jotka on integroitu taloyhtiön järjestelmään, kuuluvat yleensä taloyhtiön vastuulle.
Ilmanvaihto ja ilmastointi
Osakkaan velvollisuuksiin kuuluu huolehtia omien liesituulettimien ja poistoventtiilien/ilmanvaihtoventtiilien puhdistamisesta huoneistossaan. Tämä auttaa ehkäisemään tukoksia ja varmistaa ilman kiertämisen asianmukaisesti koko rakennuksessa.
Ilmanvaihtojärjestelmät, mukaan lukien korvausilmaventtiilit, ovat taloyhtiön vastuulla. Kunnossapitoon kuuluu perussäätö ja ilmanvaihtokanavien puhdistus. Tärkeitä huoltotoimenpiteitä ovat myös hormien sekä kanavien puhdistus. Taloyhtiö huolehtii korvausilmaventtiilien suodattimien uusimisesta, mikä varmistaa puhtaan sisäilman.
Palovaroittimet ja turvalukot
Turvalukkojen tai turvalukitusjärjestelmien kunnossapito voi olla osakkaan omalla vastuulla.
Taloyhtiö huolehtii palovaroittimien kunnossapidosta, sekä vastaa yleensä ulko-ovien peruslukituksesta. Suomessa laki määrää, että jokaisessa asunnossa tulee olla vähintään yksi palovaroitin 60 neliömetriä kohden.
Tuholaistorjunta
Osakas on yleensä vastuussa omasta asunnostaan, joten jos tuholaisia, kuten muurahaisia tai sokeritoukkia, esiintyy huoneistossa, osakas vastaa niiden torjunnasta. Tavallisesti tämä tarkoittaa esimerkiksi torjunta-aineiden käyttöä tai ammattilaisen kutsumista omalla kustannuksella.
Taloyhtiö vastaa yhteisten tilojen, kuten rappukäytävien, ullakon, kellaritilojen, varastojen ja pihan tuholaistorjunnasta. Tämä tarkoittaa esimerkiksi rottien tai muiden haittaeläinten torjuntaa rakennusten rakenteissa ja yhteisissä tiloissa, sillä niiden vaikutukset ulottuvat kaikkien asukkaiden elinympäristöön.
Ikkunat, ovet ja lukot
Ikkunoiden sisäpuoliset osat kuuluvat yleensä osakkaalle. Tämä tarkoittaa esimerkiksi tuuletusluukun kunnossapitoa, kuten myös sisäpuoliset ovet ja niiden kunnossapito. Jos haluat maalata ikkunan sisäpuolet tai vaihtaa sisäovet, voit tehdä sen omalla kustannuksellasi. Jos asennat turvalukitusjärjestelmän, sinulle kuuluu sen kunnossapito.
Ulkopintojen kunnossapito, kuten ulkolasi ja tiivistys, hoituu taloyhtiön toimesta, koska nämä osat vaikuttavat koko rakennuksen energiatehokkuuteen ja turvallisuuteen. Taloyhtiö vastaa yleensä myös ulko-osien, kuten ovisilmien ja ovipumppujen, huollosta. Näiden laitteiden on oltava kunnossa.
Vianselvitys
Vianselvitys kunnossapidossa taloyhtiön vastuulla ja koskee usein talotekniikkaa, kuten sähkö- ja vesijärjestelmiä. Kustannustehokas vian selvitys vaatii järjestelmällistä ylläpitoa ja nopeaa reagointia, jotta asumismukavuus ja turvallisuus eivät vaarannu.
Vastuunjakotaulukko
Huomio: Tämä taulukko on yleisluontoinen, ja vastuut voivat vaihdella taloyhtiökohtaisesti. Tarkista aina yhtiöjärjestyksesi ja keskustele isännöitsijän kanssa epäselvissä tilanteissa.
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Lattiat ja sisäkatot (pintamateriaalit) | ✓ | |
| Parvekkeet (sisäpintojen kunnossapito) | ✓ | |
| Lattiat ja sisäkatot (rakenteet) | ✓ | |
| Vesikatto | ✓ | |
| Ulkoseinä, sisäseinät, pilarit ja palkit | ✓ | |
| Parvekkeet (ulkopintojen kunnossapito) | ✓ | |
| Lämpö-, vesi- ja äänieristeet | ✓ |
Pinnoitteet
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Seinien ja kattojen maalipinnat, tapetointi | ✓ | |
| Alakatot ja tasoitepinnat | ✓ | |
| Ulkoseinien ja julkisivupintojen pinnoite | ✓ |
Ovet
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Väliovet ja sisempi parvekeovi | ✓ | |
| Lisälukot ja turvalukot | ✓ | |
| Ovipumppu (huoneiston sisäp.) | ✓ | |
| Ulko-ovi ja parvekeovi (ulkopintojen osat) | ✓ | |
| Lukot (ulkopintojen peruslukitus) | ✓ |
Ikkunat
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Sisä- ja välipuitteet | ✓ | |
| Sisälasit ja tuuletusluukku | ✓ | |
| Sälekaihtimet | ✓ | |
| Ikkunan ulkopuite ja karmi | ✓ | |
| Ikkunan ulkolasi | ✓ | |
| Parvekelasit (yhtiön asentamat) | ✓ |
Vesi- ja viemärilaitteet
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Vesihanat ja sekoittimet | ✓ | |
| Letkut ja käsisuihkut | ✓ | |
| Pesukoneen liittäminen | ✓ | |
| WC-istuin, pesualtaat ja kylpyammeet | ✓ | |
| Vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus | ✓ | |
| Putkistot (vesi- ja viemäriputket) | ✓ |
Lämmitys ja ilmanvaihto
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Lisälämmityslaitteet (esim. lattialämmitys) | ✓ | |
| Liesikuvun rasvasuodattimen puhdistus | ✓ | |
| Patteriventtiilit ja huoneiden lämpötilasäätimet | ✓ | |
| Lämmitysjärjestelmät (keskuslämmitys) | ✓ | |
| Poistoilmaventtiilit | ✓ |
Sähkötekniset järjestelmät
| Huoneiston osa | Osakas | Taloyhtiö |
| Kodinkoneet (jääkaappi, liesi, ym.) | ✓ | |
| Valaisimet ja lamput | ✓ | |
| Sähköpistorasiat ja kytkimet | ✓ | |
| Sulaketaulu ja kiinteät sähkölaitteet | ✓ |
HSI:n sivuilta löytyy erittäin hyödyllinen visuaalinen vastuunjakotaulukko.
Yhtiöjärjestyksen vaikutus vastuunjakoon
Taloyhtiön yhtiöjärjestys voi sisältää määräyksiä, jotka poikkeavat asunto-osakeyhtiölain yleisistä säännöksistä. Siellä saattaa olla tarkennuksia esimerkiksi parvekelasituksien, terassien tai muiden rakenteiden vastuunjaosta.
Yhtiöjärjestyksen määräykset voivat vaikuttaa merkittävästi siihen, kuka vastaa mistäkin korjaus- tai huoltotoimenpiteestä. Jos yhtiöjärjestyksessä on esimerkiksi määrätty, että osakas vastaa parvekelasituksista, on sinun huolehdittava niiden kunnossapidosta ja mahdollisista korjauksista.
Vastuunjaon merkitys asunnon arvon säilymiselle
Huolehtimalla omista vastuistasi osakkaana vaikutat suoraan asuntosi arvoon ja asumismukavuuteen. Säännöllinen huolto ja korjaustoimenpiteet estävät pienten vikojen muuttumisen suuremmiksi ongelmiksi. Lisäksi hyvässä kunnossa oleva asunto on houkuttelevampi mahdollisille ostajille, mikäli päätät joskus myydä asuntosi.
Vinkkejä vastuunjaon hallintaan
- Pidä yhteyttä isännöitsijään: Jos olet epävarma jostakin asiasta, ota rohkeasti yhteyttä taloyhtiösi isännöitsijään. Hän voi antaa neuvoja ja ohjeita sekä kertoa taloyhtiön käytännöistä.
- Osallistu yhtiökokouksiin: Yhtiökokoukset ovat erinomainen tilaisuus saada tietoa taloyhtiön asioista, vaikuttaa päätöksentekoon ja saada selkeyttä vastuunjakoon.
- Säilytä dokumentit: Pidä tallessa kaikki asuntoosi liittyvät dokumentit, kuten yhtiöjärjestys, vastuunjakotaulukko ja mahdolliset remonttiluvat. Näin voit helposti tarkistaa tiedot tarvittaessa.
- Huolehdi vakuutuksista: Kattava kotivakuutus kattaa mah dolliset vahingot, joita taloyhtiön kiinteistövakuutus ei yleensä korvaa.
Vastuunjaon ymmärtäminen auttaa sinua pitämään asuntosi hyvässä kunnossa ja välttämään turhia kustannuksia. Olitpa sitten huomannut vahingon, remontoimassa tai suunnittelemassa asuntosi vuokraamista, tunnistat mikä kuuluu taloyhtiölle ja mikä sinulle osakkaana. Näin voit nauttia huolettomammasta asumisesta